Cơn sốt đất đặc khu: "Hòn lửa" sẽ vỡ trên tay người cuối cùng?

Thứ hai - 30/04/2018 20:18
Hòn Ông (đảo Cá Voi) trong Vịnh Vân Phong, Đặc Khu Kinh tế tương lai tỉnh Khánh Hòa
Hòn Ông (đảo Cá Voi) trong Vịnh Vân Phong, Đặc Khu Kinh tế tương lai tỉnh Khánh Hòa

 Theo nhận định của nhiều chuyên gia, cơn sốt nhà đất hiện nay tại các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế chủ yếu do tâm lý đám đông mà không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường.

Các yếu tố tác động đến giá nhà đất

Giá bất động sản (BĐS) nói chung và nhà đất nói riêng phụ thuộc khá lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu vượt cung, giá bị đẩy lên cao và ngược lại. Bên cạnh đó, giá cả còn phụ thuộc vào những yếu tố bắt nguồn từ những khuyết tật của thị trường như "đầu cơ", "độc quyền", "cạnh tranh không lành mạnh"...

Theo đó, giá BĐS chịu tác động bởi 3 nhóm nhân tố chính:

Thứ nhất là nhóm yếu tố tự nhiên, đặc biệt là vị trí của BĐS. Giá trị của BĐS càng lớn khi khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao. Mỗi BĐS luôn có 2 loại vị trí là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối, đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.

Giá trị những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ lớn hơn những BĐS cũng loại nằm tại vùng ven (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 3, ngã 4, trên trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm tại vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS rất quan trọng, đặc biệt khi xác định giá đất.

Giá trị BĐS còn chịu tác động bởi địa hình nơi BĐS tọa lạc. Chẳng hạn, giá BĐS tại khu vực thấp, thường bị ngập nước do triều cường sẽ thấp hơn BĐS tại khu vực cao.

Thứ hai là mức thu nhập hàng năm do BĐS mang lại hay những tiện nghi gắn liền với BĐS. BĐS có khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng càng lớn. Hệ thống tiện ích đầy đủ cũng là yếu tố đẩy giá BĐS tăng cao.

Thứ ba là những yếu tố như nhu cầu loại BĐS trên thị trường, tính hữu dụng của BĐS.

Ngoài ra, giá BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố về pháp lý như giấy phép xây dựng, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà... Những yếu tố xã hội cũng tác động không nhỏ đến giá BĐS. Chẳng hạn, nếu mật độ dân số một khu vực đột nhiên tăng cao, giá trị BĐS nơi đó cũng sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.

Giá đất Vân Đồn
Giá đất Vân Đồn tăng chóng mặt trong thời gian gần đây

Cơn sốt đất như "hòn lửa" truyền tay

Theo nhiều chuyên gia BĐS, cơn sốt đất tại các tỉnh phía Nam và những địa phương hình thành đặc khu kinh tế không hội tụ đủ những yếu tố như trên. Thậm chí, một thực tế trong thời gian gần đây là tại nhiều khu vực không có đủ những yếu tố trên, giá đất vẫn tăng từng ngày, từng giờ...

Cụ thể, 2 tháng gần đây, nhiều khu đất nông nghiệp tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã được "phù phép" chuyển mục đích sử dụng thành đất ở rồi phân lô bán nền trái phép với mức giá "trên trời". Nguyên nhân là do thông tin những địa phương này sắp trở thành đặc khu kinh tế. Hàng trăm "cò đất" đã về đây "bơm tiền", "thổi giá", nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời để tạo nên cơn sốt đất ảo.

Về những rủi ro khi giá đất bị thổi phồng, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cảnh báo, đến một lúc nào đó, khi thị trường không chịu nổi, chắc chắn bong bóng BĐS sẽ vỡ.

Ông Võ cho rằng, cơn sốt đất tại những nơi trở thành đặc khu hiện đang như "hòn lửa" được truyền từ người này sang người khác. Ông phân tích: "Hòn lửa đấy chuyển những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 10-15 triệu đồng/m2, thậm chí cao gấp nhiều lần vượt qua bảng gia đất phi nông nghiệp thì tất yếu người mua cuối phải thiệt hại".

Cũng theo ông Vũ, khi cơn sốt đất đi qua, giá có thể rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Khi đó, người mua giữ đất với giá 10-15 triệu đồng/m2 sẽ chịu thiệt hại rất lớn. Chỉ những người ở giữa quá trình đẩy giá mới thu lợi nhờ cơn sốt đất ảo. Nhà đầu tư còn có nguy cơ mất toàn bộ số tiền nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch.

Về giải pháp để giá nhà đất không tăng bất thường như hiện nay, một chuyên gia BĐS cho rằng cần phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường. Phần nào của thị trường sẽ do tự thị trường điều tiết thông qua các quy luật. Về mặt quản lý nhà nước, giải pháp là thúc đẩy tính minh bạch, công khai khi quy hoạch. Vị chuyên gia này phân tích: "Quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham gia, thậm chí quyền phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như làm minh bạch thị trường thì mới không để xảy ra tình trạng đầu cơ tăng giá như hiện nay".

Không để 'cò đất' lộng hành

Sáng ngày 18/4, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, 3 đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước, việc lập đặc khu phải giúp cuộc sống người dân bản địa được tốt hơn, thuận lợi hơn, kể cả trước và sau khi Luật có hiệu lực.

Thủ tướng yêu cầu 3 tỉnh nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý rừng, quản lý môi trường, quản lý đất đai, không để “cò đất”, xã hội đen lộng hành.

Tác giả bài viết: Tổng hợp Nhatrang - khrea.vn

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Lời khuyên Tài chính

Khánh Hòa “đăng cai” năm du lịch quốc gia 2019

 Khánh Hòa “đăng cai” năm du lịch quốc gia 2019, thời điểm thuận lợi đầu tư bất động sản Bắc Nha Trang Nhìn lại thị trường bất động sản Nha Trang vài năm trở lại đây, có thể thấy khu vực trung tâm đang dần trở nên quá tải bởi đô thị hóa, trong khi đó, sự phát triển của ngành du lịch đòi hỏi...

Thống kê
  • Đang truy cập4
  • Hôm nay285
  • Tháng hiện tại9,244
  • Tổng lượt truy cập384,831
Kinh doanh
Thăm dò ý kiến

Bạn biết về Hiệp hội bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa qua kênh thông tin nào?

Thành viên
Hãy đăng nhập thành viên để trải nghiệm đầy đủ các tiện ích trên site
Tin Bất động sản
  • Tự cải tạo căn bếp cũ mèm với chi phí chưa đến 3 triệu đồng, bạn có muốn thử?

    Từ một căn bếp cũ mèm, chật chội và tối tăm sau khi được vợ chồng anh Xuân King (TP. Đà Nẵng) cải tạo lại, không gian như "lột xác" mang diện mạo hoàn toàn mới. Đáng chú ý là tổng chi phí cải tạo cực kỳ khiêm tốn, chỉ chưa tới 3 triệu đồng.
  • Doanh nghiệp BĐS nên tự vận hành hệ thống riêng hay đi thuê dịch vụ phần mềm?

    Ngày nay, với tốc độ phát triển nhanh chóng của công nghệ, các doanh nghiệp BĐS đứng trước rất nhiều sự lựa chọn về giải pháp số hóa trong hoạt động kinh doanh và marketing, đặc biệt là khi xu hướng xây dựng sàn thương mại điện tử, bán hàng qua app,… đang nở rộ trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát. Do vậy, khi quyết định đầu tư vào công nghệ, một trong những vấn đề mà các cấp lãnh đạo thường gặp đó là xác định cách thức triển khai phù hợp để nâng cao hiệu quả bán hàng, đồng thời tối ưu nguồn lực của doanh nghiệp.
  • 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng

    Hệ thống tiện ích, dịch vụ đồng bộ; vị trí thuận tiện kết nối giao thông và nhà phát triển dự án có tâm, có tầm là 3 yếu tố quan trọng thu hút khách hàng sở hữu một căn hộ chung cư.
  • Biển Hồ Tràm – Điểm du lịch nghỉ dưỡng mới thu hút khách đầu tư

    Nằm trên trục đường ven biển, cung đường được mệnh danh là "thủ phủ resort 4 và 5 sao", Hồ Tràm sở hữu vị trí rất thuận tiện trong việc di chuyển. Nơi đây còn được thừa hưởng điều kiện thiên nhiên sẵn có ở địa phương, các bờ biển vẫn còn giữ được nét hoang sơ và khu bảo tồn rừng nguyên sinh hơn 11.000ha.
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây