ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN NHA TRANG – KHÁNH HÒA NĂM 2017 VÀ DỰ BÁO DIỄN BIẾN, CƠ HỘI ĐẦU TƯ NĂM 2018

Thứ hai - 12/03/2018 17:16
Vịnh Nha Trang, Khánh Hòa
Vịnh Nha Trang, Khánh Hòa
 
 
     Sau sự suy giảm nghiêm trọng thị trường bất động sản trước những năm 2012, bắt đầu 2013, thị trường bất động sản mới phục hồi và tăng trưởng, năm 2015 thị trường đạt đỉnh cao nhất, tuy nhiên thị trường BBS đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như có hiện tượng lệch pha cung cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường BĐS khá lớn. Từ thực tiễn đó, Chính phủ đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp; ngân hàng Nhà nước đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 2 năm (2016 và 2017). Bộ Tài chính cũng đưa ra kế hoạch từ nay đến năm 2020 sẽ xây dựng Luật thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm ngăn ngừa đầu cơ, nhằm giảm thiểu rủi ro thị trường bất động sản.
Trước bối cảnh chung của thị trường BĐS Việt nam trong thời gian qua, Thị trường BĐS Nha Trang – Khánh Hòa có nhiều lợi thế về phát triển BĐS cũng đang trong thời kỳ tăng trưởng sôi động, nhiều nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp trong và nước ngoài đã không ngần ngại đổ vốn vào thị trường này, các dự án BĐS dắp chiếu vài năm nay cũng bắt đầu khởi động, các giao dịch BĐS thành công đầu năm 2017 đã vượt Đà Nẵng, tuy nhiên thực trạng này nếu không có sự can thiệp, điều hành, quản lý tốt của Nhà nước và lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa, sự tỉnh táo của các nhà đầu tư sẽ dẫn đến vết xe đổ của những năm trước kia, nếu để thị trường tư do phát triển.
Để thị trường BĐS Nha Trang – Khánh Hòa tiếp tục phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững, Hiệp hội BĐS Nha Trang – Khánh Hòa đánh giá tổng quan BĐS Nha Trang – Khánh Hòa năm 2017 và Diễn biến, cơ hội BĐS năm 2018 để các nhà đầu tư và quan tâm đến BĐS tham khảo.
 
Phần Thứ nhất
TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN NHA TRANG – KHÁNH HÒA
I . Thị trường Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa tiếp tục tăng trưởng mạnh, phát triển toàn diện các phân khúc.
1.Tiềm năng và lợi thế đầu tư bất động sản của Nha Trang - Khánh Hòa:
1.1. Khả năng thu hút khách du lịch cao cấp phát triển tốt nhất hiện nay.
Nhiều năm qua, Khánh Hòa được biết tới không chỉ là địa phương có tiềm năng lớn về du lịch và các ngành kinh tế biển mà Khánh Hòa cũng là địa phương có tốc độ phát triển về công nghiệp khá. Trong đó, công nghiệp và xây dựng có mức tăng trưởng hợp lý, giữ vị trí chủ lực. Với lợi thế du lịch, hàng năm tổng thu từ du lịch đều tăng từ 15 – 30%, tổng lượng du khách đến Khánh Hòa giai đoạn 2010 – 2017 gần 19 triệu lượt người. Trong đó khách quốc tến hơn 7,5 triệu lượt người, doanh thu du lịch đạt hơn 28.000 tỷ đồng; riêng năm 2017, lượng khách du lịch đến Nha Trang tăng trưởng đột biến, theo thống kê của Sở Du lịch, năm 2017, tổng lượt khách du lịch trong nước lưu trú tại Nha Trang hơn 6 triệu lượt người, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước (trong đó khách quốc tế trên 2 triệu lượt người). Nha Trang được lựa trọn là Thiên đường du lịch nghị dưỡng, Thiên đường của những trải nghiệm cuộc sống đẳng cấp và thăng hoa; số khách lưu trú dài bình quân 3,5 đêm; Nha trang là thành phố du lịch trọng điểm của Nam Trung bộ và Tây nguyên, có Vịnh Nha Trang – 1 trong 29 vịnh biển đẹp nhất thế giới; đáng chú ý các khu lưu trú cao cấp đang tăng cao làm thay đổi bộ mặt du lịch và tạo điểm khác biệt so với các thành phố biển lớn của cả nước. Việc khách du lịch đến Khánh Hòa hàng năm tăng cao đó là lợi thế để thị trường bất động sản phát triển ngày một tốt hơn.
1.2. Các yếu tố địa lý, thời tiết và cơ sở vật chất thuận lợi:
Khánh Hòa ở về phía khu vực duyên hải Nam Trung Bộ của Việt Nam, là một tỉnh được được nhiều người biết đến với lợi thế hiếm có đó là “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa”; có vùng biển đảo rộng lớn với hơn 200 hòn đảo lớn, nhỏ; nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa. Song khí hậu Khánh Hòa có những nét biến dạng độc đáo với các đặc điểm riêng biệt. So với các tỉnh, thành phía Bắc khí hậu ở Khánh Hòa tương đối ôn hòa hơn do mang tính chất của khí hậu đại dương, là vùng ít gió bão, tần số bão đổ bộ vào Khánh Hòa thấp chỉ có khoảng 0,82 cơn bão/năm so với 3,74 cơn bão/năm đổ bộ vào bờ biển Việt Nam; phong cảnh thiên nhiên tuyệt mỹ, thơ mộng, di tích và danh lam thắng cảnh quyến rũ, địa điểm du lịch mà du khách luôn muốn quay lại; loại hình du lịch đa dạng, chất lượng ngày một nâng cao: nghỉ dưỡng, lặn biển, leo núi, săn bắn…; toàn tỉnh hiện có 685 cơ sở lưu trú với hơn 27.500 phòng, trong đó có trên 96 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3 – 5 sao.
1.3. Chú trọng hoàn thiện quy hoạch và kết nối hạ tầng của tỉnh Khánh Hòa:
Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa Khóa VI – kỳ họp thứ 2, thông qua Nghị quyết số 08/2016/NQ-HĐND, ngày 11/8/2016, V/v Ban hành Chương trình phát triển đô thị tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030. Theo đó, mục tiêu của Chương trình là tập trung nguồn lực đầu tư phát triển đô thị toàn tỉnh Khánh Hòa trở thành đô thị loại I, trực thuộc Trung ương vào năm 2025, trong đó, TP. Nha Trang là hạt nhân phát triển; xây dựng một đô thị văn minh, hiện đại, có chất lượng môi trường sống tốt và là trung tâm du lịch tầm quốc tế; tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu đô thị mới; áp dụng khoa học công nghệ hiện đại trong quản lý đô thị.
Lộ trình đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đạt 60%; TP. Nha Trang là đô thị loại I; TP. Cam Ranh là đô thị loại III; các thị xã Ninh Hòa, Diên Khánh, Vạn Ninh là đô thị loại IV (thành lập thị xã Diên Khánh trên cơ sở huyện Diên Khánh và thị xã Vạn Ninh trên cơ sở huyện Vạn Ninh); thị trấn Tô Hạp (huyện Khánh Sơn) và thị trấn Khánh Vĩnh (huyện Khánh Vĩnh) là đô thị loại IV; các thị trấn Đại Lãnh (thị xã Vạn Ninh), Ninh Xuân (huyện mới Tân Định), Suối Tân, Cam Đức (huyện Cam Lâm), Trường Sa (huyện Trường Sa), Đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Khu du lịch Bán đảo Cam Ranh là đô thị loại V.
Đến năm 2025, tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đạt 65%, toàn tỉnh Khánh Hòa là đô thị trực thuộc Trung ương, trong đó: TP. Nha Trang được chia tách thành 3 quận nội thành; TP. Cam Ranh là đô thị loại II; các thị xã Ninh Hòa, Diên Khánh, Vạn Ninh là đô thị loại IV; các thị trấn Tô Hạp, Khánh Vĩnh, Cam Đức là đô thị loại IV; các thị trấn còn lại thuộc đô thị loại V. Định hướng đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đạt 70%. Tổng nhu cầu vốn để thực hiện phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 76.549 tỷ đồng từ nguồn ngân sách và ngoài ngân sách.
Với ba khu vực phát triển kinh tế trọng điểm, phía Nam là vịnh Cam Ranh, có vị trí hết sức quan trọng về quốc phòng – an ninh và phát triển kinh tế. Cảng Hàng không quốc tế Cam Ranh nằm ở trung tâm bán đảo Cam Ranh, là một trong số ít sân bay có đường băng lớn và dài ở Việt Nam hiện nay, sắp tới sẽ được đầu tư xây dựng nâng cấp để tiếp nhận lượng khách lớn hơn. Đồng thời có cảng Ba Ngòi sau khi được nâng cấp mở rộng sẽ là một trong những cảng quan trọng trong hệ thống cảng biển của vùng Nam Trung bộ, tạo điều kiện thụân lợi để phát triển giao thương giữa Khánh Hòa với các vùng trong nước và quốc tế. Cảng hàng không quốc tế Cam Ranh đang được đầu tư cải tạo, nâng cấp để đáp ứng nhu cầu lượng khách đến Khánh Hòa ngày một tăng cao.
Bên cạnh đó do Khánh Hòa nằm trên trục giao thông Bắc Nam, thuận lợi cả về đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không, là cửa ngõ lên Tây Nguyên và là tỉnh có nhiều vịnh, cảng gần tuyến hàng hải quố c tế nhất ở Việt Nam. Công trình đường hầm qua Đèo Cả đã hoàn thành vào năm 2017, tuyến đường sắt nối từ Tây Nguyên qua Phú Yên xuống Vân Phong, nâng cấp sân bay Đông Tác – Phú Yên và sân bay Cam Ranh để khai thác lợi thế của vịnh Vân Phong và phục vụ cảng trung chuyển container quốc tế Vân Phong.
Định hướng phát triển giao thông vận tải Khánh Hòa được xác định tận dụng lợi thế của 3 vịnh Vân Phong, Nha Trang và Cam Ranh nằm trên trục đường hàng hải quốc tế Nam – Bắc Á, để đầu tư xây dựng cảng biển, khai thác hoạt động dịch vụ hàng hải, phát triển công nghiệp tàu thủy… Ðồng thời đầu tư phát triển hệ thống đường giao thông nông thôn để giải quyết tốt nhiệm vụ luân chuyển hàng hóa của vùng ven biển.
Hiện Khánh Hòa đã huy động nhiều nguồn vốn đầu tư trong nước và ngoài nước với chính sách ưu đãi để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội tăng qua các năm và đạt trên 110,5 nghìn tỷ đồng trong 5 năm 2011 – 2015, tăng gấp 2, 3 lần so giai đoạn 2005 – 2010. Tỷ lệ huy động vốn đầu tư phát triển toàn xã hội trên GDP bình quân đạt 42,69%. Nguồn vốn ngân sách đã tập trung đầu tư theo 4 chương trình phát triển kinh tế – xã hội, triển khai các công trình trọng điểm nhằm tạo động lực phát triển trong thời gian tới, đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng Dự án mở rộng Quốc lộ 1A. Huy động vốn đầu tư theo hình thức BT và sử dụng vốn ODA để triển khai các dự án xây dựng hạ tầng có tác dụng lan tỏa, có tính liên kết vùng nhằm đẩy mạnh quá trình đô thị hóa
Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào tỉnh đã thu hút 93 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy phép đầu tư (trong đó 45 dự án thuộc Ban quản lý Khu kinh tế Vân Phong). Tỉnh hiện đang tiếp tục đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp để kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư vào các khu vực này, đồng thời đẩy mạnh công tác đào tạo nguồn nhân lực và có các chính sách ưu đãi đầu tư cho từng khu vực.
Một tin vui đối với tỉnh Khánh Hòa, tháng 11/2016, Chính phủ đã thống nhất nguyên tắc xây dựng mô hình 3 đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt là Vân Đồn - Quảng Ninh, Bắc Vân Phong - Khánh Hòa và Phú Quốc - Kiên Giang. Cụ thể, Phó Thủ tướng Trương Hòa Bình yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan liên quan và UBND tỉnh: Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang khẩn trương xây dựng Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt áp dụng chung cho ba đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt: Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, để sớm trình Quốc hội.
Với những nỗ lực xây dựng phát triển, Khánh Hòa đã có một số cơ sở hạ tầng nhất định, tuy nhiên để vươn tới đích đến là đô thị loại I trực thuộc Trung ương, Khánh Hòa cần giám sát chặt làm cho bộ mặt đô thị phát triển theo định hướng quy hoạch. Đồng thời cần chấn chỉnh lại để cuộc sống người dân tốt hơn, du khách thoải mái hơn khi đến với vịnh Nha Trang đẹp nhất thế giới.
2 . Nha Trang-Khánh Hòa, thị trường Bất động sản phát triển sôi động, có nhiều chuyển biến tích cực.
2.1. Đánh giá chung thực tại thị trường bất động sản:
Thành phố Nha Trang đã phát triển thành một thành phố sôi động, hấp dẫn với nhiều công trình khách sạn cao tầng được xây dựng, các khu đô thị mới hình thành, hạ tầng giao thông phát triển. Nha Trang hôm nay đang nỗ lực phấn đấu trở thành đô thị du lịch mang tầm quốc tế.
Những năm gần đây và năm 2017, tốc độ đô thị hóa trên địa bàn thành phố diễn ra nhanh chóng; diện mạo và hệ thống hạ tầng đô thị của thành phố đã được cải thiện đáng kể, đặc biệt là hạ tầng giao thông phát triển khá toàn diện. Nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị mới như: Vĩnh Điềm Trung, VCN Phước Hải, Phước Long 1-2, Lê Hồng Phong 1-2-3, Mỹ Gia, An Bình Tân, Bắc và Nam Vĩnh Hải… đã và đang triển khai với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, góp phần làm đẹp thêm cho hình ảnh đô thị du lịch biển văn minh, thân thiện.
Đến nay, Tp. Nha Trang đã được phủ kín quy hoạch phân khu 1/2000; một số khu vực thuộc các phường nội thành đã được triển khai lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị, khu chức năng đã và đang phát huy hiệu quả, đảm bảo định hướng phát triển của thành phố trong tương lai.
Về hạ tầng giao thông, hoàn thành dự án đường Phong Châu, đường Cao Bá Quát – Cầu Lùng, các tuyến đường kết nối khu vực sân bay Nha Trang cũ; trục đường Bắc – Nam Khu trung tâm hành chính mới, các tuyến đường trong khu vực phía tây Lê Hồng Phong… Về hạ tầng đô thị, sẽ hoàn thành các công trình hệ thống thoát lũ từ cầu Phú Vinh về đầu sông Tắc, chỉnh trị hạ lưu sông Tắc – sông Quán Trường, hệ thống thoát nước mưa khu vực Nam Hòn Khô (giai đoạn 2), Khu trung tâm hành chính mới của tỉnh, Dự án vệ sinh môi trường các thành phố duyên hải – tiểu dự án TP. Nha Trang giai đoạn 2. Ngoài ra, hoàn thành các khu tái định cư: Hòn Rớ II, Phước Hạ, Lê Hồng Phong III, Ngọc Hiệp…
Trong thời gian tới, Tp.Nha Trang sẽ phát triển mạnh mẽ hơn, nhất là khi Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với kiến nghị của tỉnh điều chỉnh cục bộ 13 khu vực và quy hoạch chung Tp Nha Trang đến năm 2025 cho phù hợp với tình hình phát triển. Phát huy tiềm năng, thế mạnh về du lịch, Nha Trang sẽ phát triển thành trung tâm du lịch – nghỉ dưỡng mang tầm quốc tế.
Thị trường BĐS Nha Trang đang trở nên sôi động, nhiều dự án trong khu vực tăng giá mạnh, có thể kể đến như The Costa Nha Trang tăng giá 37% trong 2 năm; Cham Oasis Nha Trang tăng giá 10% trong 5 tháng; Stellar Nha Trang tăng giá 20% trong 3 tháng; Mường Thanh Nha Trang tăng giá 55% trong 1 năm…Sự ấm lên của thị trường là lực đẩy cho các doanh nghiệp BĐS tiếp tục tung hàng mạnh trong giai đoanh cuối năm.
Trong đó, dễ nhận thấy phần lớn các dự án đang được triển khai trong quý 4/2015 đều được đánh giá là sẽ trở thành những “đầu tàu” trong từng phân khúc cụ thể. Bởi những dự án này đều nằm ở những vị trí cực kỳ đắc địa, có mức giá cực kỳ tốt, và có khả năng tạo nên những luồng sinh khí mới mẻ cho diện mạo của phố biển Nha Trang.
Về phân khúc đất nền ở phía Tây thành phố, có thể kể đến dự án khu đô thị Phúc Khánh 1, nằm trên trục Cầu Lùng – Cao Bá Quát, con đường 60m rộng nhất Nha Trang, nối liền thành phố với các tỉnh phía Nam và cao nguyên.
Về phân khúc căn hộ và biệt thự ven biển cao cấp, ở phía Bắc thành phố, đang hình thành nên một quần thể căn hộ nghỉ dưỡng mang tên Royal Marina, nằm ở vị trí có thể nhìn bao quát cả đường bờ biển và thành phố Nha trang. Đặc biệt hơn, tại nơi đây, một bến du thuyền tầm cỡ quốc tế đang được hình thành – đây là bến du thuyền đầu tiên ở Việt Nam.
Chưa hết, nằm ở trung điểm sân bay Cam Ranh và thành phố Nha Trang là dự án villas & condotel đẳng cấp quốc tế Riviera. Ngoài ra còn có dự án khu đô thị Mipeco cũng đang được hình thành.
Theo đánh giá của giới đầu tư BĐS, việc UBND tỉnh Khánh Hoà vừa công bố quy hoạch chi tiết (1/500), biến sân bay cũ Nha Trang thành khu trung tâm đô thị Thương mại, Tài chính, Dịch vụ & Du lịch lớn nhất và hiện đại nhất khu vực, với diện tích lên đến 238 ha, đang mở ra nhiều cơ hội “vàng” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Dự án này được giới chuyên gia và nhà đầu tư ví như một Phú Mỹ Hưng tại Nha Trang, một trung tâm đô thị có tiềm năng phát triển ngang bằng với khu đô thị trung tâm hiện tại của Nha Trang
Bên cạnh đó, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, trong 5 năm vừa qua, thị trường du lịch tỉnh Khánh Hòa hoạt động khá tốt. Nguồn chi du lịch hằng năm tăng 20% trong khi nguồn khách du lịch tăng 18%. Bên cạnh đó, Luật nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài được đăng kí sở hữu nhà trong 50 năm được dự kiến là một trong những tác nhân thúc đẩy nguồn cầu.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc công ty Hưng Thịnh Land, cũng khẳng định rằng Nha Trang trong tương lai tiếp tục là điểm đến của dòng tiền đầu tư vào BĐS du lịch. Trong đó, yếu tố người nước ngoài mua nhà sẽ làm thay đổi bộ mặt thị trường. Việt Nam tham gia Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) cũng là cơ hội to lớn để BĐS tại đây tăng trưởng mạnh vì nhu cầu nhà ở, biệt thự nghỉ dưỡng cho người nước ngoài sẽ tăng mạnh.
Nha Trang đang hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản. Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang đã có kết quả giao dịch khá tốt trong 3 tháng đầu năm. Đặc biệt, Nha Trang đã vượt qua Đà Nẵng trở thành nơi dẫn đầu thị trường về số lượng giao dịch thành công trong quý 1 là 750 giao dịch cao hơn con số 600 giao dịch của toàn bộ thị trường Đà Nẵng. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Nha Trang trong quý 1 vừa qua chủ yếu đến từ lượng khách du lịch tại Nha Trang thời gian gần đây tăng trưởng cao.
Còn theo báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng mà Công ty tư vấn Savills Việt Nam vừa công bố, Nha Trang đã vượt qua Đà Nẵng trở thành thị trường nghỉ dưỡng có thời gian lưu trú của khách du lịch cao nhất Việt Nam. Cụ thể, thời gian lưu trú trung bình của khách quốc tế đến Nha Trang là 3,5 ngày, so với 2,8 ngày ở Đà Nẵng và 2,6 ngày ở Phú Quốc. Savills cũng dự báo lượng du khách tới Nha Trang sẽ tăng từ 5 triệu hiện tại lên 7,5 triệu lượt vào năm 2020. Khi đó, sẽ phải có 19.200 phòng khách sạn 3-5 sao mới đáp ứng được nhu cầu, nhưng với nguồn cung hiện tại thì chỉ có thể cung cấp 17.600 phòng sau 4 năm nữa. Ông Đính cho biết, với tốc độ tăng trưởng như hiện tại thì Nha Trang sẽ không thể sớm đáp ứng được nhu cầu phòng ốc của du khách trong tương lai. Đó cũng là lý do các doanh nghiệp bất động sản đổ bộ đầu tư các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Nha Trang và đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư nhỏ lẻ xuống tiền.
Có thể điểm qua hàng loạt dự án nghỉ dưỡng tại Nha Trang như Panorama của Công ty Vịnh Nha Trang, Gold Coast thuộc Công ty Cổ phần Thanh Yến, Ariyana Smart Condotel của Công ty Cổ phần Du lịch Nhật Minh, Vinpearl Empire của Tập đoàn Vingroup và mới đây là Ocean Gate Nha Trang, Swisstouches La Luna, AB Central Square…năm 2017, những doanh nghiệp lớn vẫn không ngừng săn đất để xây khách sạn, còn những nhà đầu tư cá nhân cũng chớp cơ hội ‘xuống tiền’ những dự án căn hộ nghỉ dưỡng condotel đang được triển khai. “Khi có nhiều chủ đầu tư, nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện là điều kiện thuận lợi để thị trường tự cân đối, tự sàng lọc. Những dự án được thị trường đón nhận có nghĩa là đã tự khẳng định đẳng cấp, chất lượng của mình. Điều đó cũng giúp cho các nhà đầu tư, các du khách có nhiều lựa chọn, nhiều quyền lợi hơn” – Ông Phạm Ngọc Vũ – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho biết.
2.2. Bất động sản nghỉ dưỡng tăng đột biến nhưng còn nhiều bất cập:
Hiện nay, số lượng các dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, nhất là TP. Nha Trang và Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh tăng đột biến. Chính vì vậy, UBND tỉnh quán triệt phải tăng cường quản lý đầu tư loại hình này, nhất là năng lực chủ đầu tư, hoàn thiện các quy định pháp lý liên quan.
Hiện nay, toàn tỉnh có gần 100 dự án BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có 12 dự án đã đi vào hoạt động, với khoảng 160ha diện tích đất và 35ha mặt nước được đưa vào sử dụng, tổng vốn đầu tư 2.280 tỷ đồng. Hiện tại, có 32 dự án đang triển khai xây dựng, trong đó khu vực Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có 16 dự án, với tổng diện tích sử dụng đất khoảng 2.245ha, tổng vốn đăng ký đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng (đã thực hiện được khoảng 5.500 tỷ đồng, bằng 27,5% tổng vốn đăng ký). Ngoài ra, còn có 49 dự án đang thực hiện các bước lập thủ tục đầu tư, tổng vốn đăng ký lên đến 20.750 tỷ đồng, riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có 15 dự án.
Theo đánh giá của các cơ quan chức năng, hầu hết các dự án đều tuân thủ theo các quy định đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, có một số dự án chậm tiến độ do vướng thủ tục giải phóng mặt bằng, năng lực chủ đầu tư yếu. Các dự án đã đi vào hoạt động đều phát huy hiệu quả tốt, đặc biệt là dự án ở Vinpearl Land và trong khu vực bắc bán đảo Cam Ranh. Tuy nhiên, do dự án đi vào hoạt động còn ít, dự án đầu tư chậm tiến độ nhiều nên ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư của ngành Du lịch nói chung và lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.
Lãnh đạo Sở Kế hoạch - Đầu tư cho biết, hoạt động của loại hình BĐS nghỉ dưỡng không rõ ràng về mục đích sử dụng, nên việc xác định trách nhiệm trong thực hiện nghĩa vụ thuế còn nhiều bất cập, khó khăn trong quản lý và đối chiếu việc thu thuế. Bên cạnh đó, công tác khai báo lưu trú và phòng cháy, chữa cháy còn nhiều bất cập, nhất là việc chủ đầu tư xem căn hộ đã bán thuộc trách nhiệm của người mua, không rõ trách nhiệm thực hiện quy định về đăng ký thông báo lưu trú, quản lý khách lưu trú. Trong khi đó, theo quy định trong giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự, chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về đảm bảo an ninh trật tự, khai báo lưu trú và công tác phòng cháy, chữa cháy của toàn bộ dự án. Bên cạnh đó, các cơ chế chính sách pháp luật cho lĩnh vực này chưa nhất quán, chưa đầy đủ; thủ tục đầu tư còn khá phức tạp và kéo dài. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư còn nhập nhằng giữa căn hộ chung cư và căn hộ du lịch, dẫn đến thiếu nhất quán trong cách quản lý, không khai thác căn hộ đúng mục tiêu dự án, nhất là những căn hộ đã được bán từ nhiều năm trước.
  Theo lãnh đạo Sở Kế hoạch - Đầu tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thời gian vừa qua cơ bản tuân thủ theo các quy định, pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS. Đây là loại hình phát triển mới, nhu cầu sử dụng đất và vốn đầu tư lớn nên việc lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện các dự án là việc làm hết sức cần thiết. Ngoài các quy định chung, Sở Kế hoạch - Đầu tư còn đưa ra một số quy định riêng như: ứng trước tiền thuê đất, nộp tiền ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Với những nội dung ràng buộc về tài chính, thời gian qua, Khánh Hòa đã loại bỏ được một số nhà đầu tư thiếu năng lực và kinh nghiệm.
Ông Trần Minh Hải - Phó Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư cho biết, quỹ đất dành cho mô hình BĐS nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa khá lớn, trong đó có những khu vực tập trung như: Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, Khu kinh tế Vân Phong, nên việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 là rất cần thiết. Hiện tại, Khánh Hòa đang làm khá tốt công việc này nên một số dự án tại TP. Nha Trang, các đảo trong vịnh Nha Trang đã triển khai đúng quy hoạch được phê duyệt. Để khai thác tiềm năng BĐS nghỉ dưỡng, mới đây, tỉnh đã thực hiện quy hoạch chi tiết 1/2000 khu vực Hòn Hèo (thị xã Ninh Hòa) và định hướng phát triển khu vực này có một số khu vực ưu tiên phát triển BĐS nghỉ dưỡng.
2.3. Phân khúc đất nền phía Tây Nha Trang bứt phá và chiếm lĩnh toàn bộ sân chơi của thị trường bất động sản trong năm 2017.
Không được ưu ái và đầu tư ồ ạt với con số khủng như căn hộ khách sạn năm 2017, nhưng đất nền lại có những bước đi khá vững chắc. Nhất là khi giới đầu tư có xu hướng “phân bổ trứng về nhiều giỏ khác nhau” theo nguyên tắc giảm thiểu rủi ro vô hình chung khiến đất nền lên ngôi như diều gặp gió.
Với những ưu điểm dễ nhận thấy như sở hữu vĩnh viễn và chính chủ bất động sản ở những vị trí đẹp khác biệt hẳn với số tiền đầu tư lớn nhưng thời hạn sở hữu không quá 50 năm …của một số dòng sản phẩm bất động sản khác, thực sự việc lựa chọn đất nền là một trong những quyết định sinh lời hiệu quả không chỉ sốt trong 2017 mà còn được dự báo sẽ kéo dài tới cả 2018.
Với quy hoạch mở rộng thành phố về phía tây để giải tỏa áp lực và tăng thêm quỹ đất cho thành phố bằng kế hoạch di dời trung tâm hành chính cũng như dự án đường Phong Châu và đường Cao Bá Quát – Cầu Lùng triển khai giúp kết nối nhanh về hạ tầng, khoảng hơn 1 năm nay các dự án ở khu vực này đã thật sự khởi sắc.
Việc hàng loạt các dự án đô thị như: Khu đô thị mới Lê Hồng Phong, Khu đô thị VCN Phước Hải, Khu đô thị Hoàng Long , khu đô thị An Bình Tân, khu đô thị Phước Long… xuất hiện đã khiến thị trường bất động sản Nha Trang thực sự sôi động. Chính những nhân tố này đã tạo nên cú hích thúc đẩy các giao dịch của đất nền phía Tây tăng mạnh dù hiện tại giá bán tại khu vực này đang có mức chênh lệch rõ rệt.
Nếu như Khu đô thị Lê Hồng Phong có mức giá từ 18 – 32 triệu/m2 thì tại Khu đô thị VCN Phước Hải giá giao dịch được đẩy lên 19 – 35 triệu/m2; trong khi đó sở hữu vị trí đẹp hơn An Bình Tân nhưng Khu đô thị Hoàng Long cùng có giá chào bán từ 17.5 triệu/m2… với mức giá hợp lý này không riêng gì giới đầu cơ mà ngay cả những người dân có nhu cầu cũng dễ dàng sở hữu khiến cho bất động sản khu vực này đang ngày càng nóng lên và được nhiều người quan tâm. Theo thống kê sơ bộ của Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, trong năm 2016 đã có hơn 1.000 sản phẩm đất nền ở khu phía tây Nha Trang được khách hàng đặt mua. Đến nay, bước sang quý III/2017, giá giao dịch đất nền tăng lên từng ngày, khách hàng muốn mua trực tiếp nhà đầu tư BĐS hầu như không còn, chỉ có thể mua lại với giá khá cao từ 17 triệu đến 32 triệu/m2
Rõ ràng với những lợi thế vượt trội về mọi mặt của một thành phố du lịch, việc đầu tư nâng cấp hệ thống sân bay Cam Ranh với bãi đáp cho 32 máy bay và khả năng tiếp nhận 27 máy bay trong giờ cao điểm, cũng như phát triển nhiều khu đô thị mới phía Tây, chắc chắn Nha Trang không chỉ là điểm đến lý tưởng mà còn là mỏ vàng cho những nhà đầu tư thông thái. Thêm vào đó, mạng lưới giao thông đường bộ được cải thiện với tuyến cao tốc Nha Trang – Đà Lạt sẽ góp phần tăng sức hấp dẫn của bất động sản Nha Trang với các tỉnh lân cận.
 2.4. Đối với phân khúc nhà ở xã hội và thu nhập thất nhu cầu lớn, nhưng nguồn cung không nhiều, tiến độ thi công khá chậm.
Để đáp có nhu cầu lớn của các hộ có thu nhập thấp. Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh Khánh Hòa vừa làm việc với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang triển khai trên địa bàn Tp Nha Trang. Qua đó, nhắc nhở các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa dự án vào hoạt động để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Đến thời điểm này, trên địa bàn tỉnh có 7 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp đang triển khai. Tất cả dự án đều nằm ở TP. Nha Trang với giao thông thuận lợi, chủ đầu tư không phải giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, tất cả các dự án đều đang triển khai chậm tiến độ so với yêu cầu của UBND tỉnh.
Tại cuộc họp, lãnh đạo Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (chủ đầu tư dự án chung cư HQC Nha Trang) cho biết, công ty cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối năm 2016, nhưng đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành. Đại diện công ty cho rằng, việc dừng gói vay 30.000 tỷ đồng đối với khách hàng, tình hình mưa bão cuối năm 2016 đã ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Tuy nhiên, lãnh đạo Sở Xây dựng không đồng tình với lý do này và cho rằng, tình hình triển khai thi công tại dự án chưa được tập trung, khối lượng công việc còn rất nhiều. Lý do chính dẫn đến chậm tiến độ là chủ đầu tư chưa tích cực trong triển khai thi công, thiếu giải pháp phối hợp cũng như chưa tập trung đủ nguồn lực ưu tiên để hoàn thành công trình theo đúng tiến độ cam kết.
Đối với dự án chung cư Đường sắt (Công ty Cổ phần quản lý Đường sắt Phú Khánh làm chủ đầu tư), sau khi được UBND tỉnh đồng ý cho phép giãn tiến độ, chủ đầu tư đang triển khai khá thuận lợi và dự kiến sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối năm nay. Tại cuộc họp, Sở Xây dựng đã đề nghị chủ đầu tư khẩn trương hoàn thành hồ sơ đối tượng đăng ký mua căn hộ để gửi các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh theo quy định. Do giá bán căn hộ tại dự án này khá cao nên Sở Xây dựng cũng đề nghị chủ đầu tư tích cực liên hệ với Quỹ đầu tư phát triển tỉnh để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi nhằm hạ giá thành sản phẩm.
Bảy dự án nhà ở xã hội đang triển khai gồm: Chung cư HQC Nha Trang (Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân); Chung cư tại Khu đô thị Phước Long (Công ty Cổ phần Phát triển nhà và đô thị Nha Trang); Nhà ở xã hội tại Khu đô thị Lê Hồng Phong 1 (Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang); Chung cư Đường sắt (Công ty Cổ phần Đường sắt Phú Khánh); Nhà ở xã hội Bình Phú giai đoạn 2 (Công ty TNHH Xây dựng và đầu tư); Nhà ở xã hội Hưng Phú II (Công ty TNHH Tư vấn thiết thế - Đầu tư xây dựng Nguyên Hạnh); Chung cư P.H Nha Trang (Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư P.H).
Đối với dự án nhà ở xã hội khu đô thị Phước Long (do Công ty Cổ phần Phát triển nhà và đô thị Nha Trang làm chủ đầu tư), Sở Xây dựng cho rằng dự án chậm chủ yếu do yếu tố chủ quan. Vì dự án mới được khởi công nên Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư có giải pháp đẩy nhanh tiến độ để bù lại thời gian chậm hồ sơ gần 10 tháng. Cụ thể, công ty phải hoàn thành công trình trong tháng 6-2019; đồng thời sớm xây dựng giá bán trình Sở Xây dựng thẩm định để làm cơ sở cho việc mở bán.
Ông Trần Quang Bửu - Phó Giám đốc Sở Xây dựng, thành viên Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh cho rằng, hiện nay, căn hộ tại dự án HQC Nha Trang đã tiêu thụ hết nên Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cần tập trung lực lượng, nguồn vốn, tích cực triển khai hoàn thiện dự án để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Chậm nhất công ty phải bàn giao nhà cho khách hàng trong tháng 8-2017 đối với khối 15 tầng và trong tháng 10-2017 đối với khối 18 tầng.
Một số dự án triển khai thi công chậm, một số dự án được giao đất đã lâu nhưng chưa khởi công đã ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp. Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh đã yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực, chủ động liên hệ với các cơ quan thẩm quyền để hoàn thành thủ tục đầu tư, sớm khởi công, đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành dự án”, ông Bửu cho hay.
  3. Những cảnh báo cần lưu ý trước diễn biến hiện nay của Thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa:
Thị trường BĐS Nha Trang – Khánh Hòa hiện nay tất cả các phân khúc đều có cơ hội phát triển tốt hơn, các giao dịch, thanh khoản sản phẩm bất động sản đạt tỷ lệ thành công khá cao, vượt cả những thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Đà nẵng. Thành phố Nha Trang được các chuyên gia đánh giá là vùng chũng hiện nay để hút vốn của các nhà đầu tư BĐS sản lớn và chuyên nghiệp. Chính vì vậy để thị trường BĐS tiếp tục phát triển theo hướng tốt nhất và nằm trong tầm kiểm soát. Các nhà đầu tư cần lưu ý một số cảnh báo sau:
   3.1.Cảnh báo thị trường bất động sản Nha Trang, Khánh Hòa có dấu hiệu không minh bạch.
Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Khánh Hòa vừa công bố danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng. Danh sách này bao gồm: 8 dự án khu đô thị và hơn 20 khu biệt thự sinh thái, trong đó có nhiều dự án được quảng cáo rầm rộ trong thời gian qua.
Theo bản danh sách, tại dự án Khu biệt thự Ocean View Nha Trang đã bị chủ đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Thiên Nhân II thế chấp 39 lô đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh quận Bình Thạnh, TPHCM. Các lô đất đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng tập trung vào thời điểm từ năm 2010 đến năm 2013. Công ty Cổ phần Sông Đà Nha Trang thế chấp các lô BT-1A, LK-1A, LK-3A, LK-3B… của Khu dân cư cồn Tân Lập (phường Xương Huân, Nha Trang) tại Ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM chi nhánh Nha Trang; Chung cư PH (phường Vĩnh Trường, Nha Trang), Khu biệt thự Anh Nguyễn (phường Vĩnh Trường, Nha Trang), Khu đô thị Nam Sông Cái (huyện Diên Khánh), Khu nhà ở cao cấp Hoàng Phú (phường Vĩnh Hòa, Nha Trang), Khu đô thị nghỉ dưỡng Lotus Cam Ranh…cũng mang thế chấp ngân hàng.
Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh (Sở Tài nguyên - Môi trường) cho biết, việc công bố danh sách và đăng công khai lên cổng thông tin của Sở về việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giúp người dân theo dõi, giám sát các dự án và thận trọng khi mua đất, nhà ở mà các chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng. Người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin, tránh tình trạng mua phải những lô đất đã được mang đi thế chấp ngân hàng, gây nên tình trạng rắc rối khi làm giấy tờ sở hữu nhà đất.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách chưa hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.
3.2. Đã xuất hiện sốt nóng đất nền, tránh sập bẫy bởi có nguy cơ tăng giá "ảo", các nhà đầu cơ đang tranh thủ thu gom hàng.
Thị trường BĐS bắt đầu có sự lệch pha cung – cầu, nguyên nhân chính đẩy giá BĐS lên là do thị trường sốt nóng, các nhà đầu cơ tranh thủ đi gom hàng, cố tình đẩy giá lên để kiếm lời, trong khi nguồn cung chưa phải là thiếu. Hiện nay đến các khu đô thị mua đất nền chỗ nào chủ đầu tư cũng kêu hết hàng, ngay cả khi cơ sở hạ tầng có dự án chưa làm xong, nhưng muốn mua thì có hàng ngay, bằng cách mua lại của người khác.
3.3. Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là lựa chọn đầu tư an nhàn, nhưng khách hàng cũng cần phải cận trọng khi chọn những nhà đầu tư với những chương trình ưu đãi khá cao.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là phân khúc có khả năng phát triển tốt nhất trong năm 2017. Hiện nay người dân đang muốn lựa chọn kênh đầu tư mang lại hiệu quả. BĐS nghỉ dưỡng đang chứng minh là một kênh đầu tư hấp dẫn sinh lời cao. Cụ thể, với lợi nhuận thu về ít nhất 8-10%/ năm, trong vòng 10-12 năm là khách hàng có thể thu hồi được vốn đầu tư và sau đó là lãi.
Điển hình như với dự án Vinpearl Golf Land Resort & Villas tại đảo Hòn Tre (Nha Trang), khách hàng được nhận cam kết chia sẻ lợi nhuận 85% từ chương trình cho thuê biệt thự, nhưng không thấp hơn 8% GTBT/năm bằng USD hoặc 10% GTBT/năm bằng VND trong 10 năm. Bên cạnh đó Vinpearl Golf Land Resort & Villas còn sở hữu tiềm năng tăng giá vượt trội nhờ những điểm nhấn chỉ riêng tại dự án.
Vinpearl Golf Land Resort & Villas thừa hưởng trọn vẹn hệ thống tiện ích đồng bộ, toàn diện của hệ thống nghỉ dưỡng Vinpearl trên đảo Hòn Tre: Công viên giải trí Vinpearl Land, Vincham Spa, biệt thự, khách sạn, clubhouse, bờ biển riêng, đặc biệt các căn biệt thư sở hữu tầm nhìn ôm trọn sân golf 18 lỗ và hướng biển… Chính vì vậy, Vinpearl Golf Land Resort & Villas không chỉ mang đến không gian nghỉ dưỡng hoàn hảo mà còn đem đến cơ hội đầu tư giàu tiềm năng cho chủ sở hữu, vừa là khối tài sản trên đà tăng giá, vừa là nguồn thu nhập ổn định và an toàn. Đầu tư Vinpearl Golf Land Resort & Villas chính là sở hữu một quyển số tiết kiệm thu lợi nhuận bằng USD trong bối cảnh đồng USD đang có xu hướng tăng giá. Các cam kết lợi nhuận hấp dẫn này rõ ràng là đòn bẩy tích cực cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, trong một báo cáo của công ty nghiên cứu BĐS Savills cũng chỉ rõ: "Thời gian tới khi Việt Nam có số lượng nhà giàu dự kiến sẽ tăng gấp đôi từ 250.000 năm 2016 lên mức 530.000 nghìn người năm 2020 sẽ là nhân tố thúc đẩy nguồn cầu BĐS nghỉ dưỡng tăng mạnh mẽ”.
Những yếu tố khách quan của thị trường và các chương trình cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư đã tạo động lực cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục tăng tốc trong năm 2017. Nhưng đối với khách hàng cũng phải thật cẩn trọng, thông minh xem xét kỹ lưỡng những nhà đầu tư đáng tin cậy, chuyên nghiệp, không sẽ xẩy ra “tiền mất tật mang”.
3.4.Thị trường condotel và biệt thự nghỉ dưỡng phát triển bùng nổ chỉ trong 2 năm gần đây, trong khi thực tế pháp luật chưa điều tiết cụ thể.
Đầu tư vào Condotel: Nếu không biết cách chơi, dễ “cầm dao đằng lưỡi”, Trước thực trạng đó, Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời các kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam về một số vấn đề liên quan đến loại hình BĐS này.
Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này. Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản báo cáo Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng, đề xuất một số nội dung liên quan đến condotel:
Về pháp luật đất đai: Bộ sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS này (đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu).
Bộ Xây dựng cũng đề nghị bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình BĐS này (đề nghị giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu).
Đồng thời, Bộ cũng sẽ nghiên cứu những kiến nghị của VNREAL về thời hạn sở hữu, chuyển nhượng hợp đồng, sở hữu đối với người nước ngoài, đầu tư hạ tầng...và sẽ phối hợp với cơ quan ban ngành để giải quyết.
Tại Nha trang, nơi dự án condotel và resort phát triển rầm rộ thời gian qua cũng đang được chính quyền địa phương quan tâm. UBND tỉnh Khánh Hòa cũng cần có văn bản giao cho Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật để xây dựng Quy chế quản lý việc đầu tư xây dựng và vận hành các dự án condotel và biệt thự du lịch.
3.5. Sàn giao dịch không chuyên nghiệp mọc lên như nấm, “Cò” đất làm nhiễu loại thị trường Bất động sản.
Giao dịch địa ốc thiếu chuyên nghiệp làm nhiễu loạn thị trường, gây sốt ảo về giá nhà, đất...làm khách hàng bức xúc. Nhiều khi cùng một dự án nhưng mỗi môi giới đưa ra một chương trình chiết khấu khác nhau. Thậm chí có nhân viên môi giới khi thấy khách hàng chê thì cũng hùa theo chê bai đủ kiểu dự án mà chính họ đang chào bán và “nâng bi” một dự án khác để chào hàng. Nhìn chung khi PR một sản phẩm nhà, đất thì họ chỉ mải giới thiệu nào là ven sông, tiện di chuyển, không gian thoáng, tiện ích nội khu, ngoại khu, ưu đãi, chiết khấu… Đến khi được hỏi giấy tờ pháp lý của dự án ra sao thì lại ú ớ hoặc trả lời qua quýt theo kiểu “chị cứ yên tâm, mọi giấy tờ đều đầy đủ”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, cũng thừa nhận những vụ việc như trên đang làm xấu hình ảnh của những người môi giới chân chính. Họ là những người đã và đang đóng góp rất nhiều vào sự phục hồi và phát triển của thị trường địa ốc trong hai năm trở lại đây. Cũng theo ông Đính, dù luật quy định rất rõ ràng và đầy đủ về trách nhiệm của người hành nghề môi giới, sàn giao dịch, việc đăng ký hoạt động, cấp chứng chỉ hành nghề ra sao… nhưng việc thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng đối với các sàn BĐS hiện còn buông lỏng.
Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Danh Khôi Á Châu Việt Nam, cho rằng: “Hoạt động môi giới BĐS hiện nay có khuynh hướng cá nhân hóa, tức là cảm giác như ai cũng có thể mở công ty môi giới được. Những người không học về môi giới gì hết mà chỉ lo đi bán hàng và hoàn toàn không hiểu gì về pháp lý của dự án, không lường trước những rủi ro thì sẽ vô cùng nguy hiểm đối với cả khách hàng lẫn chủ đầu tư dự án”.
Ông Đính cũng cho biết có những người môi giới theo kiểu đầu cơ, thổi giá, tung thông tin sai lệch gây nhiễu loạn thị trường, gây thiệt hại đến người tiêu dùng. Chẳng hạn hồi đầu năm nay, phân khúc đất nền một số nơi như quận 9, Nhà Bè, Nhơn Trạch rơi vào tình trạng sốt ảo cũng do việc tung tin đồn của lực lượng đông đảo là các “cò” đất. Bởi theo đánh giá của cơ quan chức năng thì phần lớn trong số môi giới BĐS tại những khu vực này đều là những người không chuyên, mang tính cơ hội, chụp giựt là chính. Trong đó, những văn phòng môi giới nhà đất “cơ động” theo kiểu vài cái ghế cộng thêm cây dù che nắng dựng bên đường cũng mọc lên như nấm sau mưa.
Đa số nhân viên môi giới BĐS thường chạy chân trong, chân ngoài chứ không chỉ “chung thủy” với một sàn giao dịch. Không hiếm nhân viên môi giới chỉ cần bán hàng đạt đủ chỉ tiêu để được trở thành nhân viên chính thức của một sàn, sau đó chạy đi bán hàng cho bên ngoài. Bởi hoa hồng môi giới cho các khách lẻ hoặc các dự án khác bao giờ cũng cao hơn rất nhiều so với chiết khấu hoa hồng của sàn chính thức
Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện trên cả nước có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS nhưng chỉ có 100.000 người là chuyên nghiệp, tức là hoạt động thường xuyên tại các sàn, còn lại đa số là nghiệp dư.
Để tránh được những rủi ro cho khách hàng cũng như nâng cao uy tín của các nhà môi giới địa ốc, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng các cơ quan chức năng cần kiểm soát chặt chẽ hơn để các sàn giao dịch, người môi giới đi vào hoạt động nghiêm túc, bài bản. Đồng thời cũng cần đẩy mạnh các hoạt động giáo dục của những người hành nghề nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, dần đưa nghề môi giới đi vào chuẩn hóa. Quan trọng hơn cả là bắt buộc các chủ đầu tư, nhà môi giới phải công khai tính pháp lý của dự án.
Ngoài ra, ông Đính đề xuất khi chủ đầu tư giao dự án cho sàn giao dịch không đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật, gây hậu quả nghiêm trọng sẽ bị sung công quỹ toàn bộ số tiền thu được từ hoạt động môi giới. Cùng với đó là đình chỉ hoạt động đối với các bên liên quan trong thời gian tối đa hai năm để khắc phục.
Singapore có hẳn một trung tâm dữ liệu trong hoạt động môi giới và không cho phép người môi giới làm cùng lúc hai công ty. Những người làm nghề môi giới được đào tạo và được cấp mã số. Chỉ cần tra mã số là khách hàng sẽ biết đầy đủ thông tin chi tiết về người môi giới.
Việc được đào tạo bài bản không chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh mà còn giúp người mua nhà tránh được rủi ro. Hơn nữa, nếu không trải qua các khóa đào tạo môi giới, họ sẽ không hiểu được dự án mà họ đang giới thiệu có đủ điều kiện để bán hay chưa và làm mọi cách để bán hàng bất chấp rủi ro.
4. Những giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển “ lành mạnh, minh bạch và bền vững”.
4.1. Vai trò của Nhà nước đối với Thị trường Bất động sản.
Trong những năm qua, thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng “bong bóng” 2 lần; đó là năm 2007, quy mô tác động lên đỉnh cao nhất; năm 2010, thị trưởng BĐS rơi vào tình trạng “bong bóng” thứ 2, nhưng tác động có thấp hơn.
Tháng 2 năm 2011, Chính phủ đã ban hành nghị quyết 11/NQ-CP thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và coi BĐS là phi sản xuất, thị trường BĐS ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ 2 rất nghiêm trọng đã tác động đến các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các sàn giao dịch, các doanh nghiệp có liên quan đến BĐS, nhiều người lao động bị giảm thu nhập hoặc mất việc làm, Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến kinh tế vĩ mô. Đã xuất hiện 2 vấn đề lớn là hàng tồn kho và nợ xấu trong thị trường; nhiều người lao động thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở; đến tháng 11/2011, Chính phủ đã xác định lại, coi bất động sản là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây. Sau khi khảo sát thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP, ngày 07/01/2013 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% cho các dự án nhà ở xã hội, tác động lớn nhất của chính sách này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp có nhà ở.
Qua vấn đề trên ta thấy vai trò Nhà nước có tác động rất quan trọng cho sự biến động của thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS bước đầu đã được đổi mới, tiến bộ hơn trước, nhưng cũng chưa thực sự hoàn thiện để tạo hàng lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng; thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản lớn nhất cho sự phát triển. Nhà nước cũng không nên can thiệp quá sâu vào thị trường, đã là thị trường phải để nó phát triển theo quy luật vốn có của nó, có sự cạnh tranh quyết liệt nhưng đúng luật chơi cùng với sự đào thải tự nhiên.
4.2.Trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản đối với người tiêu dùng.
Các Doanh nghiệp BĐS luôn phải thể hiện đầy đủ trách nhiệm với xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng; không để tình trạng dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chất lượng thấp, không bảo đảm an toàn đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa làm “sổ đỏ” , hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người tiêu dùng; Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật. Không những thế có trường hợp nhà đầu tư chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.
 4.3.Người tiêu dùng luôn phải tỉnh táo cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào bất động sản.
Việc nhiều người có tiền dư thừa đầu tư vào BĐS hoặc có nhu cầu thật sự để mua nhà ở, đó là tín hiệu vui cho thị trường BĐS. Nhưng nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo bầy đàn, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi xuất cao là điều không trách khỏi rỉu ro hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ. Do vậy để tránh bị sập bẫy, người tiêu dùng phải luôn sáng suốt, tính toán kỹ lưỡng khi xuống tiền đầu tư vào BĐS, lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp có tên tuổi, nguồn lực tài chính minh bạch, cần thiết thuê luật sư, các chuyên gia về BĐS sản tư vấn.
4.4. Các nhà đầu tư BĐS phải luôn đồng thuận, hợp tác nhau chặt chẽ không để tình trạng lệch pha cung cầu trong tất các phân khúc.
Đây là vấn đề không đơn giản bởi cơ chế thị trường có lợi nhuận cao thì sự cạnh tranh càng quyết liệt, Nhà nước không thể can thiệp sâu vào các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, Nhà nước chỉ có điều chỉnh chính sách, cơ chế hoặc dùng các công cụ về thuế, tín dụng, công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường. Do vậy, doanh nghiệp BĐS muốn phát triển bền vững, lâu dài phải luôn tuân thủ pháp luật, tăng cường mối quan hệ, đoàn kết, thống nhất, hợp tác chặt chẽ giữa các doanh nghiệp BĐS để cùng Nhà nước điều trỉnh thị trường BĐS phát triển hợp lý, hiệu quả nhất, không để xẩy ra tình trạng lệch pha cung, cầu dẫn đến nguy cơ vỡ trận, là một trong những nguyên nhân khủng hoảng thị trường BĐS.
4.5. Nhà đầu tư và ngân hàng luôn phải song hành cùng nhau tạo lợi thế để cùng phát triển .
Đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và vững chắc, ít có doanh nghiệp làm ăn lớn không đi vay tiền. Do vậy việc xây dựng mối quan hệ mật thiết, bền chặt, tin tưởng nhau giữa nhà đầu tư BĐS với Ngân hàng là tất yếu không thể thiếu được. Muốn được như vậy mỗi bên phải xây dựng thương hiệu cho riêng mình, có tính chuyên nghiệp cao là cơ sở để tin tưởng nhau trong quá trình hợp tác cùng phát triển, nhất là khi gặp khó khăn hai bên cùng nhau đồng thuận và chia sẻ nhau cùng tháo gỡ.
4.6. Thực hiện vai trò phản biện xã hội, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014… đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp, người nhập cư. Hoàn thiện thể chế, phải loại trừ lợi ích nhóm, khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định của các Bộ, ngành, nguồn gốc để ra cơ chế xin, cho và nhũng nhiễu, đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trước đây. Do vậy vai trò phản biện của các chuyên gia, các nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân kinh doanh hoặc liên quan đến BĐS là rất cần thiết để ngày một hoàn thiện thể chế, chính sách của Nhà nước ngày một tốt hơn.
5 . Những đề xuất với Lãnh đạo Tỉnh ủy, UBND và các Sở ban ngành của tỉnh Khánh Hòa.
         5.1. Đề nghị Thường tực Tỉnh ủy và UBND tỉnh thường xuyên quan tâm và có cơ chế gặp gỡ Hiệp hội Bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa, Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa và các doanh nghiệp đầu tư và môi giới bất động sản định kỳ hàng năm.
 5.2. Đề nghị Sở kế hoạch & Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường Sở Giao thông Vận tải tăng cường mối quan hệ, tạo mọi điều kiện cung cấp các thông tin, các quy định, chính sách mới liên quan đến thị trường bất động sản, nhất là những ý kiến chỉ đạo, điều hành của Tỉnh ủy, UBND thường xuyên hàng tháng, quý để Hiệp hội nắm bắt kịp thời có cơ sở chỉ đạo, điều hành các hoạt động của Hiệp hội và đề xuất, tham mưu cho lãnh đạo Tỉnh, thành phố và các Sở, ban ngành của tỉnh được tốt hơn.
     5.3. Đề nghị Thường trực UBND tỉnh hàng năm giao cho Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch & Đầu tư tổ chức Hội thảo chuyên đề về bất động sản để tạo cơ hội cho các tổ chức Hội, các doanh nghiệp, cá nhân có liên quan và quan tâm đến bất đông sản được giao lưu, trao đổi và đề xuất các ý kiến, kiến nghị để cùng nhau tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thị trường bất động sản, các khó khăn của doanh nghiệp và những ý kiến chỉ đạo trực tiếp của lãnh đạo tỉnh và các sở, ban ngành.
     5. 4. Hàng năm Thường trực UBND tỉnh tổ chức đoàn đi kiểm tra việc thực hiện các dự án trọng tâm của Tỉnh, Hiệp hội rất mong được thường trực UBND tỉnh cho phép Hiệp hội có thành phần trong đoàn kiểm tra này.
    5. 5. Đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt nam Chi nhánh Khánh Hòa và các Ngân hàng thương mại có cơ chế tạo điều kiện cung cấp tín dụng trung và dài hạn với lãi suất hợp lý cho doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.
   5. 6. Hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở thành phố Nha trang rất mong muốn lãnh đạo Tỉnh kịp thời đề nghị với Trung ương việc khống chế chiều cao công trình cần phải thay đổi, ứng biến cho phù hợp với thực tế phát triển, phát huy tối đa tiềm lực của đô thị. Đặc biệt, khi khu vực sân bay Nha Trang xây dựng thành khu phức hợp cao cấp, các tuyến đường: Tô Hiến Thành, Nguyễn Thiện Thuật, Biệt Thự, Trần Quang Khải… nối dài sẽ dẫn đến hạ tầng giao thông thay đổi. Vì vậy, phải xem xét, rà soát lại để có sự điều chỉnh phù hợp. “Khu vực nào có hạ tầng tốt thì không cần hạn chế chiều cao công trình, khu vực nào có di tích, danh thắng thì nên hạn chế và quan tâm hơn nữa đến quy hoạch. Để điều chỉnh cục bộ quy hoạch, cần nghiên cứu toàn diện Tp Nha Trang để đề ra hướng phát triển bền vững, mang tính lâu dài”.
    5. 7. Công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư là điểm nghẽn nhất cho việc triển khai các dự án bất động sản hiện nay. Hiệp hội đề nghị lãnh đạo Tỉnh tiếp tục chỉ đạo, điều hành các Sở, ban ngành, các địa phương của Tỉnh có liên quan đến các dự án quyết liệt hơn nữa, có nhiều biện pháp hữu hiệu, sát thực hơn để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác đền bù, giaỉ tỏa và tái định cư; Theo Hiệp hội việc vướng mắc nhất vẫn là xác định giá đền bù sao cho phù hợp với thị trường và nơi định cư mới có bằng và tốt hơn chỗ cũ không, quy định này đã có trong văn bản của Chính phủ nhưng thực tế quá trình thực hiện một số dự án còn chưa làm tốt vẫn để xẩy ra khiếu kiện.
Thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa được đánh giá có nhiều tiềm năng, nguồn lực về mọi mặt, rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư BĐS cũng như quan tâm đến BĐS; để cho thị trường phát triển đúng hướng, lành mạnh, minh bạch và vững chắc, đòi hỏi sự lãnh đạo, chỉ đạo sát sao, quyết liệt của cấp ủy, chính quyền địa phương các cấp, công tác tham mưu sáng suốt, nhạy bén của các cơ quan chức năng và sự đồng thuận, trách nhiệm cao, làm đúng luật của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, môi giới bất động sản... Hiệp hội Bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa sẽ làm hết sức mình để tạo mọi điều kiện tốt nhất cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của các hội viên Hiệp hội đạt hiệu quả cao, góp phần cho thị trường BĐS Nha Trang – Khánh Hòa phát triển ngày một tốt hơn.
 
Phần thứ hai
DỰ BÁO DIỄN BIẾN VÀ CƠ HỘI ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018
 
Năm 2018, tình hình thế giới vẫn có những diễn biến phức tạp, nhưng hòa bình, độc lập dân tộc, dân chủ hợp tác và phát triển vẫn là xu thế chủ đạo. Quá trình toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế tiếp tục được đẩy mạnh; tranh chấp lãnh thổ, chủ quyền biển đảo trong khu vực và trên biển đông tiếp tục diễn ra phức tạp, khó lường.
Tình hình đất nước và tỉnh Khánh Hòa sau hơn 30 năm đổi mới đã đạt được khá nhiều thành tựu quan trọng, nhưng vẫn đang đứng trước những thách thức mới. Đòi hỏi toàn Đảng, toàn quân, toàn dân đoàn kết một lòng, phấn đấu nỗ lực, tiếp tục đổi mới toàn diện, hợp tác quốc tế sâu rộng để khắc phục mọi khó khăn, thách thức đưa đất nước ngày một giàu có, văn minh và hiện đại.
I. Dự báo diễn biến thị trường bất động năm 2018:
1. Dự báo thị trường BĐS cả nước vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2017, riêng thị trường Khánh Hòa tất cả các phân khúc vẫn tăng trưởng khá; dự báo thị trường BĐS đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết lệch pha cung cầu, hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc thị trường bất động sản cao cấp (bao gồm cả BĐS du lịch nghỉ dưỡng).
2. Sẽ có chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá trị vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình và thấp. Năm 2018 có nhiều dự án đến thời điểm, điều kiện ra hàng nên nguồn cung dồi dào hơn năm 2017, nhưng sức tiêu thụ có thể không tăng nhiều, dẫn đến cạnh trang trong việc bán hàng sẽ tăng mạnh hơn. Do vậy giá BĐS, năm 2018 khó có thể tăng đột biến, dự báo mức tăng khoảng 5% cho cả năm.
3. Phân khúc condotel tiếp tục phát triển mạnh ở thành phố Nha Trang và bãi dài (Cam Ranh), đặc khu kinh tế mới thành lập (Vân Phong). Tuy nhiên sự phát triển ồ ạt loại hình này có thể làm dư nguồn cung cục bộ trong ngắn hạn, dẫn đến khó có thể tăng giá cho dòng sản phẩm này. Quyền sở hữu lâu dài đối với loại hình BĐS Condotel có được Quốc hội chấp thuận hay không cũng là một rào cản tâm lý rất lớn đối với nhà đầu tư.
 
  1. Hoạt động mua bán, sát nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây; xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu.
5. Nhà nước sẽ tiếp tục ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế BĐS); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS); công cụ quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và nhà ở); công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn, công bố dự án đã thế chấp, chủ đầu tư phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai…).
6. Dòng vốn đầu tư nước ngoài và xã hội hóa (huy động từ nguồn lực của dân) vẫn là tiềm lực quan trọng đầu tư vào thị trường BĐS trong 5 năm tới.
7. Quy mô thị trường BĐS phát triển ngày một khó lường, có thể vượt qua tầm kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước và các nhà đầu tư, do vậy các doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.
   8. Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư như internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo và xu thế phát triển các dự án BĐS xanh, thân thiện với môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng;
    9. Hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường BĐS, như hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, được dẫn dắt một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lời rất nhanh trên thị trường BĐS hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng…những hiện tượng trên cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng” thị trường bất động sản. Nhưng thị trường BĐS sẽ không xẩy ra bong bóng hoặc sốt ảo, bới chất lượng kiểm sát rất tốt của Nhà nước bằng các chính sách kịp thời; các nhà đầu tư phát triển BĐS cũng khá linh hoạt và nhạy bén trong việc đưa ra các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường; đối với người tiêu dùng, người đầu tư hiện nay có trình độ nhận thức về sản phẩm, về thị trường rất cao và khá chính xác.
Tổng thể tình hình năm 2018, tiếp tục là một năm thành công cho thị trường BĐS cả nước cũng như tỉnh Khánh Hòa, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn và thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở các thành phố du lịch và đặc khu kinh tế mới được Nhà nước, các địa phương chủ trương phát triển, để trở thành động lực tăng trưởng kinh tế mới trải dài trên toàn quốc trong thời gian tới.
 
II. CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018.
 
Thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa phổ biến vẫn duy trì tính bến vững; lượng giao dịch BĐS năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trên 20% so với năm 2017; rất nhiều nhà đầu tư tiềm năng trong và nước ngoài đang tìm cơ hội đổ vốn vào thị trường này, nhất là Nha Trang đang là điểm đến du lịch hấp dẫn nhất không những trong nước và cả quốc tế, lượng khách du lịch tăng mạnh trong những năm gần đây. Năm 2018, sẽ còn nhiều cơ hội cho các nhà BĐS tiếp tục đầu tư phát triển các dự án tiềm năng ở Nha Trang – Khánh Hòa.
1. Căn hộ nghỉ dưỡng du lịch xu hướng kinh doanh chiến lược.
Những lợi thế để phát triển du lịch, sự phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng và “bùng nổ” lượng khách du lịch tới Nha Trang chính là cơ hội lớn để các chủ đầu tư nhanh nhạy chiếm lĩnh cho mình một mảnh “đất vàng” tại thành phố này. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang dự báo sẽ tiếp tục xuất hiện cơn lốc mới tạo nên sức hút lớn cho các nhà đầu tư thức thời ngay trong năm 2018. Theo chia sẻ của một nhà đầu tư có kinh nghiệm thì condotel Nha Trang có tính thanh khoản cao, đơn giản “lướt sóng” vì rất đầy đủ nhà đầu tư vẫn muốn bước chân vào Thị Phần Bất Động Sản nghỉ dưỡng thời thượng này. hơn thế, pháp luật về sở hữu nhà ở cho những người quốc tế đã được nới rộng là thời cơ khá giỏi để kiều bào và người nước ngoài có thời cơ sở hữu BĐS Nhà Đất nghỉ dưỡng. nắm bắt đúng thời điểm để đầu tư chi tiêu sẽ hỗ trợ nhà đầu tư chi tiêu rất có thể chớp được thời cơ đầu tư vào dòng sản phẩm có tác dụng sinh lời cao.
Các dự án căn hộ nghỉ dưỡng ven biển hiện đang triển khai rất rầm rộ, giá bán ban đầu tại các dự án gia tăng đến hơn 30% kể từ khi mở bán (từ 25 – 55 triệu/m2), trong những năm tới các căn hộ diện tích nhỏ (40 – 60m2) cách bán kính bãi tắm chính 500m sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền của nhà đầu tư mua BĐS du lịch vì tính tiện dụng và khả năng thu lời của BĐS này. Sự quay trở lại của tập đoàn Vingroup với dòng sản phẩm Condotel qua dự án Vinpearl Empiere Condotel Nha Trang cùng với các thương hiệu mạnh đầu tư hàng nghìn tỷ USD như Tập đoàn Phúc Sơn Group, FLC Group, Hoàn Cầu group, Vina Capital Group...đã đem lại thị trường lớn và hấp dẫn nhà đầu tư chiến lược am hiểu thị trường BĐS hiện nay.
Còn theo báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng mà Công ty tư vấn Savills Việt Nam đã dự báo lượng du khách tới Nha Trang sẽ tăng từ 5 triệu hiện tại lên 7,5 triệu lượt vào năm 2020. Khi đó, sẽ phải có 19.200 phòng khách sạn 3-5 sao mới đáp ứng được nhu cầu, nhưng với nguồn cung hiện tại thì chỉ có thể cung cấp 17.600 phòng sau 4 năm nữa, với tốc độ tăng trưởng như hiện tại thì Nha Trang sẽ không thể sớm đáp ứng được nhu cầu phòng ốc của du khách trong tương lai.
 2. Đầu tư Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp đáp ứng nhu cầu khá nhiều khách hàng thu nhập cao.
Du lịch nghỉ dưỡng cao cấp – lợi nhuận lâu dài; khách du lịch từ hai thị trường lớn Trung Quốc và Nga chiếm khoảng 50% lương du khách quốc tế đến Việt Nam. Hai quốc gia này đều có khoảng cách không xa so với thành phố có bờ biển dài và khí hậu thuận lợi của Việt Nam; Nhất là hiện nay xu hướng những gia đình khá giả ở nước ngoài cũng như Việt Nam rất muốn có căn nhà thứ hai sang trọng, tiện nghi và ở những khu du lịch thuận tiện nhất để nghỉ dưỡng; phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trên cả nước cũng đang phát triển sôi động trong những năm gần đây, nhiều dự án nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới với vị trí tuyệt đẹp, sát biển kèm theo sân golf chất lượng cao và kiến trúc chuẩn quốc tế đã thu hút khách du lịch cao cấp. Thị trường nghỉ dưỡng cao cấp sẽ tiếp tục tận dụng và đẩy mạnh các lợi thế trước đây đồng thời phát triển thêm nhiều loại hình nghỉ dưỡng đột phá để thu hút khách du lịch. Các nhà đầu tư BĐS hãy không ngần ngại nghiên cứu phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp để có chiến lược phát triển kinh doanh, nhất là thị trường nghỉ dưỡng cao cấp Nha Trang – Khánh Hòa.
3. Đất nền và biệt thự đang là nhu cầu rất lớn của người tiêu dùng.
Sự nóng lên của thị trường BĐS Nha Trang không thể không nói đến việc triển khai hàng loại dự án khu đô thị, khu biệt thự sinh thái… đã thu hút giới đầu tư cũng như người dân có chu cầu. Các dự án hạ tầng trọng điểm đang từng bước hoàn thành và kết nối tốt với hạ tầng trung tâm thành phố. Chính sự hoàn thiện này của cơ sở hạ tầng các dự án trọng điểm đã giúp cho phân khúc đất nền trở lên sôi động trong 2 năm qua và phân khúc đất nền 2018 sẽ tiếp tục là điểm đến, cơ hội đầu tư BĐS tại Nha Trang khi thị trường căn hộ đang phát triển quá nóng và lượng sản phẩm cung ra thị trường khá lớn.
4. Thị trường nhà thu nhập thấp & nhà ở xã hội nhu cầu cấp bách của người dân.
Có thể thấy thị trường Bất động sản Nha Trang cũng đã gặt hái được nhiều thành công trong những năm gần đây, đầy sôi động và phát triển nóng dần lên. Tuy nhiên, có một thực trạng đang được quan tâm, đó là phần lớn các dự án thuộc phân khúc Bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp liên tục được tung ra thị trường, trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động cũng như những người có thu nhập trung bình thấp tại Khánh Hòa ngày càng nhiều dẫn đến việc phân khúc nhà ở xã hội trở nên khan hiếm, luôn trong tình trạng cầu lớn hơn cung.
Trong những năm gần đây Tỉnh Khánh Hòa cũng đã quan tâm triển khai 7 dự án nhà ở xã hội với chính sách ưu đãi vay gói 30.000 tỷ lãi xuất 5%/năm, thời hạn 15 năm. Thu hút tốt nhất có dự án nhà ở xã hội của chủ đầu tư Hoàng quân –HQC với 04 block 15 tầng với 1002 căn, vị trí tại khu vực bắc Vĩnh Hải đã bàn giao tháng 4/2016, tung ra thị trường thành công rực rỡ, 100% căn hộ được người có điều kiện đăng ký mua ngay sau khi giới thiệu. Cuối năm 2016, đã diễn ra Lễ công bố dự án chung cư xã hội P.H Nha Trang với quy mô 1400 căn hộ nằm ở phía Nam TP. Nha Trang, dự kiến bàn giao vào cuối năm 2019; tháng 6/2017, Công ty TNHH Xây dựng & Đầu tư đã khai trương Dự án nhà ở xã hội Bình Phú giai đoạn II với tổng diện tích đất 5917 m2, bao gồm 357 căn hộ nhà ở xã hội và 88 căn hộ thương mại.
Sự ra đời các dự án nhà ở thu nhập thấp & xã hội có thể đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu nhà ở của người lao động và thu nhập thấp rất lớn; các nhà đầu tư BĐS ngoài đầu tư những dự án BĐS sinh lời cao cũng cần quan tâm hơn nữa đến phân khúc nhà ở giá rẻ góp phần nâng cao đời sống người lao động và thu nhập thấp có nơi ở ngày một tốt hơn, tin rằng năm 2018 sẽ khai chương nhiều hơn nữa nhà ở thu nhập thấp & nhà ở xã hội đáp ứng một phần về nhà ở cho người có thu nhập thấp.
 
III. hội có nhưng cũng nên thận trọng khi đầu tư bất động sản năm 2018.
 
  1. Sau chu kỳ nóng sốt dài (2014-2017), năm Mậu Tuất được dự báo đầy lạc quan, song thận trọng không thừa vì thị trường đang tiềm ẩn rủi ro.
         Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản, Trần Khánh Quang cho biết, sẽ không có một bức tranh toàn màu hồng dành cho thị trường địa ốc năm 2018 và chắc chắn khó tránh khỏi những góc chết màu xám.
Do đó, thận trọng là tiêu chí nhà đầu tư cần đặt lên hàng đầu trong năm Mậu Tuất dù thị trường vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng. Ông Quang chia sẻ 5 lý do cảnh báo nhà đầu tư bất động sản nên cảnh giác và tỉnh táo trước khi quyết định "chọn mặt gửi vàng" trong năm mới.
  1. Mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao
Theo chuyên gia này, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% trong xuyên suốt 4 năm qua: 2014-2017, vị chi đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp. Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu và còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực.
Đó là chưa kể đến việc hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá bất động sản nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị vốn có, là lúc bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.
  1. Tỷ suất sinh lời bước vào vòng thách đố
Năm 2018 là thời điểm rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm. Đây là cột mốc bắt buộc phải làm bài test kiểm tra thực tế khả năng cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đúng đến đâu. Nhiều năm qua, chiêu thả mồi bằng tỷ suất lợi nhuận khủng để "đổi tép bắt tôm" đã được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng. Tuy nhiên, bài toán trên lý thuyết đến lúc đối mặt với thực tế không hề đơn giản và chắc chắn sẽ bị sai số ít nhiều. Bởi lẽ, khi nguồn cung sẵn sàng vận hành đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Thị trường cần vượt qua bài test này để tìm sự cân bằng sau chuỗi thời gian dài nóng sốt.
  1. Ngân hàng thận trọng cho vay bất động sản
Nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất cần lưu ý rằng năm 2018 nhà băng sẽ không dễ dãi cho vay bất động sản. Sở dĩ các định chế tài chính dè dặt cho vay đầu tư địa ốc vì tỷ trọng tín dụng của nhóm này đang ở mức cao. Sự thận trọng của ngân hàng có thể tạo nên một số rào cản nhất định nhưng đây là phép thử cần thiết và tích cực.
  1. Mãi lực có thể chậm lại
Trong các năm 2014-2017 sức mua nhà đất lên cao và liên tục lập kỷ lục thanh khoản trong lịch sử. Nhưng năm 2018 điều này có thể sẽ không diễn ra vì từ nửa cuối năm 2017 dấu hiệu giảm tốc đã xuất hiện ở thị trường căn hộ. Hiện thanh khoản bất động sản liền thổ (đất hoặc tài sản gắn liền với đất) vẫn cực tốt, nhưng cột giá đã bị thổi lên ngưỡng đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.
Câu hỏi đặt ra là giai đoạn tất cả cùng mua vào đang diễn ra tốt đẹp nhưng thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán ra? Câu trả lời là mãi lực có thể chậm lại, như một phản xạ tự nhiên của thị trường. Do đó, nhà đầu tư đừng quên lưu ý vấn đề này để có kế hoạch cụ thể cho dòng vốn ngắn, trung hay dài hạn.
Ông Quang nhận xét, thuyết chủ quan đã từng được áp dụng rất thuận lợi trong các năm 2014-2015-2016-2017 và dẫn dắt nhà đầu tư về đích thành công. Tuy nhiên, năm Mậu Tuất cần một khoảng lặng cho thuyết hoài nghi và phản biện. Nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh để nhập cuộc thị trường một cách có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.
Thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa trong những năm tới các phân khúc vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển và tăng trưởng vì các nguồn vốn đổ vào thị trường này không thiếu, nhu cầu của khách hàng về bất động sản còn tăng cùng với thị trường du lịch tăng trưởng đột biến những năm gần đây. Để thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh hòa phát triển vững chắc, tránh vết xe đổ trước đây đòi hỏi các nhà đầu tư, môi giới và những cá nhân quan tâm đến bất động sản luôn tỉnh táo, sáng suốt, kinh doanh chuyên nghiệp, luôn giữ chữ tín với người tiêu dùng cộng với sự quản lý, điều hành chặt chẽ, hợp lý, thông thoáng của Nhà nước và cấp ủy, chính quyền tỉnh Khánh Hòa nhất định thị trường bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa sẽ luôn là đầu tàu phát triển bền vững của cả nước.
                                                                                                                       

Tác giả bài viết: Văn phong nhatrang-khrea

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Lời khuyên Tài chính

Quá trình thành lập Hiệp hội Bất động sản Nha trang - Khánh Hòa

     Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách khuyến kích phát triển   doanh nghiệp, phát huy vai trò của doanh nhân trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước. Nhờ đó, nhận thức về vai trò của đội ngũ doanh nhân có chuyển biến tích cực, nhiều cấp...

Thống kê
  • Đang truy cập5
  • Hôm nay260
  • Tháng hiện tại8,287
  • Tổng lượt truy cập418,951
Kinh doanh
Thăm dò ý kiến

Bạn biết về Hiệp hội bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa qua kênh thông tin nào?

Thành viên
Hãy đăng nhập thành viên để trải nghiệm đầy đủ các tiện ích trên site
Tin Bất động sản
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây